Bất động sản - cuộc chơi trong dài hạn với những chu kỳ 10 năm

Thị trường đã chứng kiến những cung bậc thăng trầm của bất động sản với những chu kỳ lặp lại chừng 10 năm.

Gần đây nhất là thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn đóng băng từ năm 2012-2013 để phục hồi và thăng hoa vào năm 2017-2019. Thế nhưng, những ảnh hưởng từ dịch COVID-19 đã khiến thị trường chao đảo.

Tuy nhiên, vẫn có những điểm sáng tích cực để các nhà đầu tư trụ lại với thị trường. Ở giai đoạn khó khăn này, bất động sản được xác định sẽ là cuộc chơi dài hạn.

Theo phân tích của các chuyên gia, trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các đợt sốt giá của các năm 1994, 2001, 2008 và 2014. Chu kỳ mới của thị trường, giai đoạn 2021-2030 được dự báo cũng không nằm ngoài xu hướng này.

Yếu tố thuận lợi làm trợ lực cho thị trường chính là từ những nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, kiểm soát thành công dịch bệnh và đặc biệt là nguồn cầu dồi dào.

Khảo sát hồi tháng 8 vừa qua của một đơn vị cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn, bất chấp thách thức từ dịch COVID-19. Tiếp đến là các kênh đầu tư xếp hàng lần lượt gồm gửi tiết kiệm (27%), chứng khoán (12%), vàng (17%) và cuối cùng là USD (6%).

Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, về cơ hội và thách thức với thị trường bất động sản luôn xác định "trong nguy có cơ." Hiện có 3 điểm sáng với thị trường bất động sản gồm: bất động sản công nghiệp, nhà ở và logistics.

Hiện Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công và bất động sản kỳ vọng sẽ là một trong những ngành được hưởng lợi nhiều nhất. Trong và sau đại dịch COVID-19, hành vi của các nhà đầu tư đã và đang thay đổi rất lớn. Do vậy, cấu trúc bất động sản cũng sẽ phải thay đổi rất nhiều để thích nghi.

Trao đổi tại hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020-2021: Sẵn sàng chu kỳ mới" tổ chức mới đây, Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết chia sẻ, nếu đã đầu tư bất động sản bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. Bất động sản càng để lâu càng có hiệu quả.

Lấy chính câu chuyện của FLC làm dẫn chứng, ông Quyết khẳng định dịch COVID-19 có kéo dài đến sang năm thì mảng bất động sản của FLC cũng không lo ngại như mảng du lịch, hàng không. Về lâu dài, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất với khả năng sinh lời cao.

Thời gian qua, nhà đầu tư thua lỗ vì theo phong trào, vừa đổ vốn đã muốn rút ra ngay. Đơn cử như tại Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang, tất cả các nhà đầu tư bài bản, chú trọng thủ tục pháp lý, không theo phong trào thì đều thành công, ông Quyết cho hay.

Trên thực tế, với quy trình thủ tục pháp lý như hiện nay, việc hoàn thiện dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.

Với bất động sản đô thị, từ khâu lên dự án cho đến khi đưa ra thị trường, hoàn thiện điện đường-trường-trạm… phải mất ít nhất 3-4 năm nếu “xuôi chèo mát mái.” Do đó, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ sẽ khó theo được quy trình này.

Dưới góc nhìn về triển vọng của thị trường trong chu kỳ mới, ông Nguyễn Văn Đính-Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi xảy ra khủng hoảng thì vàng, chứng khoán có thể bay hơi hoặc giảm sút giá trị.

Nhưng với bất động sản, khi kinh tế phục hồi sẽ bật trở lại rất nhanh, đặc biệt là những khu vực đã có quy hoạch, hạ tầng đồng bộ. Theo ông Đính, suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%.

Ngoài ra, bất động sản còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi. Giá bất động sản ở Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở mức thấp. Phân khúc đất nền cũng khá hấp dẫn nhà đầu tư, nhất là tại những khu vực mới phát triển.

Tuy nhiên, ông Đính cũng đưa ra lời khuyên, quan trọng là nhà đầu tư có bao nhiêu tiền. Nếu ít tiền thì nên đầu tư vào ngân hàng vì an toàn và vẫn sinh lợi trong bối cảnh dịch COVID-19 hiện nay.

Đặc biệt, với các trường hợp ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì chưa nên tham gia thời điểm này bởi chưa thể biết tình hình COVID-19 đến khi nào được kiểm soát-ông Đính phân tích.

Ở phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng đại dịch COVID-19 là cơ hội để thị trường phát triển bền vững và thực chất hơn.

Để có thể cạnh tranh trên thị trường, các doanh nghiệp buộc phải đầu tư sâu vào chất lượng sản phẩm, với yêu cầu phải là những sản phẩm có không gian sống tốt và chi phí phù hợp.

Bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam cho biết, trên thực tế, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn là điểm đến lý tưởng cho những nhà đầu tư nước ngoài. Do đó giá thuê đất tại các khu công nghiệp vẫn tăng ngay trong quý đầu năm 2020 bởi đây là xu hướng đầu tư trong dài hạn.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Bất động sản BHS cho rằng, thời điểm này lãi suất tại các ngân hàng đang đồng loạt giảm, lượng lớn nguồn tiền trong dân vẫn đang dùng để đầu tư bất động sản và chứng khoán.

Đại dịch COVID-19 cũng khiến người dân quan tâm hơn đến bất động sản không chỉ để đầu tư mà còn sở hữu không gian tận hưởng cuộc sống và đáp ứng các nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng có lợi cho sức khỏe về lâu dài.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Think Big Group, lại cho rằng giai đoạn hiện nay là thời cơ bởi chu kỳ 10 năm tới sẽ khác hoàn toàn với chu kỳ trước.

“Chúng ta đã có gói hỗ trợ vay mua nhà 6-7% điều mà trước đây không thể có. Lãi suất cho vay mua bất động sản đang thấp là một lợi thế lớn, chính sách như vậy rất tốt cho người vay mua nhà. Hơn nữa, hiện nay giá bất động sản cũng khá hợp lý chứ không phải quá cao nên rất phù hợp để mua nhà,” ông Hà bày tỏ.

Còn theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, câu chuyện đầu tư luôn có những nguyên tắc cần tuân thủ nhưng lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó mà nên đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn.

Cùng với việc đa dạng hóa kênh đầu tư thì có 2 vấn đề cần tránh chính là theo phong trào và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều./.